不動産が何らかの理由によって共有状態にあり他の共有者から持分を買い取りたいものの、共有者の一部が行方不明であるため手続をとれないというご相談があります。
このような場合、これまでは行方不明者の代わりとなる「不在者財産管理人」を家庭裁判所に選任してもらい、その管理人からその者の不動産の共有持分を買い取るといった方法がとられていましたが、不在者管理人を選任してもらうためには数十万円の予納金を納めなければならないなど問題があったため民法が改正され、令和５年４月１日より、管理人の選任を要さずに直接不動産の共有持分を取得できる制度が裁判所で始まりました。
所在等不明共有者持分取得制度
新たに設けられた制度は不在者財産管理人から行方不明者の共有持分を購入するといった流れとは異なり、裁判所での裁判手続によって直接不動産の共有持分を取得できるというものです（改正民法第２６２条の２第１項）。
なお、今回の法律改正では共有持分の取得だけではなく、不明者の共有持分と併せて不動産全体を譲渡することができる制度も新設されましたが、今回はその点の説明は割愛します。
利用の条件
①対象は不動産に限られること
不動産の共有持分に限らず、不動産を使用収益する権利が共有状態にある場合も利用することが可能です（改正民法第２６２条の２第５項）。
②他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないこと
この条件をみたすためには単に登記簿謄本で共有者を調査するだけでは足りず、住民票等の調査などを行って裁判所に所在等が不明であると認めてもらうことが必要です。
③対象の共有持分が相続財産のときは相続開始から１０年以上超過していること
この制度は遺産分割未了の状態（遺産共有）の不動産も対象となりますが、遺産共有状態の不動産については相続開始から１０年が経過していないと利用できません（改正民法第２６２条の２第３項）。
手続の流れ
①地方裁判所への申立
【管轄裁判所】
不動産の所在地を管轄する地方裁判所（改正非訟事件手続法第８７条１項）
【申立手数料】
印紙１，０００円×対象となる持分の数×申立人の数
【予納金（官報公告費用）】
原則５，４８９円
【郵便切手】
６，０００円分（東京地裁の場合）
※東京地裁ＨＰより
②異議届出期間等の公告
所在不明等共有者や他の共有者のため、この手続の申立てがあったことや一定期間内に異議の届出ができること、異議の届出がなければ取得の裁判をすること、申立人以外の共有者で取得を希望する者は一定期間内に届出をすることなどを公告することが必要であり、裁判所はそれらの期間が経過しなければ取得の裁判をすることができません。
この異議届出期間は３か月を下回ることはできないとされています（改正非訟事件手続法第８７条２項）。
③登記簿上の共有者への通知
先ほどの公告をした後、裁判所は登記簿上判明している共有者に対しては個別に通知を発送しますが、この通知は登記簿上の住所や事務所宛に発送すれば足ります（改正非訟事件手続法第８７条３項）。
④異議届出期間等の経過
先ほど述べたとおり、裁判所は異議届出期間等が経過しないと取得の裁判をすることができません。
届出期間の満了前に他の共有者が共有物分割の訴えを提起し（対象が遺産共有状態のときは遺産分割の請求があり）、かつ、所在等不明共有者者以外の共有者がこの持分取得の裁判手続について異議の届出をすると、この手続は却下されます（改正民法第２６２条の２第２項）。
また、所在等不明共有者が自ら異議を出した場合も利用条件を欠くことになるため却下されますが、所在等不明共有者からの異議については異議届出期間の満了後であっても取得の裁判が出る前であれば良いとされています。
⑤時価相当額の決定と供託
時価相当額は、裁判所が不動産鑑定士の鑑定書や固定資産税評価証明書、不動産業者の査定書などをもとに決定します。
その後、取得希望者は裁判所が決めた額を一定期間内に供託し、かつ、裁判所に届け出をする必要があります（改正非訟事件手続法第８７条５項）。
⑥取得の裁判
供託後、裁判所が取得の裁判を行い、確定すると所在等不明共有者の持分を取得することになります。
なお、取得の請求をした者が２名以上ある場合、所在等不明共有者の持分は請求者の有する持分割合に按分されて移転することになります。
共有のスムーズな解消に資する制度
不動産が共有になる理由は様々ですが、共有状態のままでは管理や処分の場面で様々な問題が出てくることがあり、代替わりによって権利者が交代した結果、何代にもわたって身動きがとれないまま不動産が放置されてしまうケースもあります。
共有不動産の処分ができない状態が長く続くと共有者自身が困るだけではなく地域の安全や景観等にとって好ましくない事態を招くこともありますが、これまでは管理人の選任費用や手続負担などで共有状態の解消が進まないこともあったように思われます。
この制度により不在者財産管理人を選任して折衝するといった回り道を避けられるようになり費用も節約できるようになりますので、今後はこの制度の積極的な活用によって共有状態がスムーズに解消できるケースが増えることを期待しています。
弁護士 平本丈之亮