最近、「民泊」という言葉を聞くことがあると思います。
民泊とは住宅を旅行者等に貸し出して有償で宿泊させることを意味するようですが、この民泊を自己所有物件ではなく居住用として借りた賃借物件で行い、しかも賃貸人からは承諾を得ていないというケースが散見されます。
このような民泊利用について賃借人の承諾を得ていない場合、契約書で特にこれを承諾する定めがない限り通常は賃借物件の用法違反となりますので、そのような事実が発覚した場合は賃貸人から契約を解除されるおそれがあります。
では、同じく賃貸人の承諾がなかったとしても、賃貸借契約書の中に転貸が可能であるとの条項があった場合はどうでしょうか？
契約書に転貸可能との記載がある以上、一見すると問題はなさそうにみえますが、このような記載があっても、以下のとおり無断での民泊利用は用法違反として契約が解除されてしまうことがあります。
「（１）本件賃貸借契約には、転貸を可能とする内容の特約が付されているが、他方で、本件建物の使用目的は、原則として被告の住居としての使用に限られている。 「（２）･･･特定の者がある程度まとまった期間にわたり使用する住居使用の場合と、１泊単位で不特定の者が入れ替わり使用する宿泊使用の場合とでは、使用者の意識等の面からみても、自ずからその使用の態様に差異が生ずることは避け難いというべきであり、本件賃貸借契約に係る上記（１）の解釈を踏まえれば、転貸が可能とされていたことから直ちに民泊としての利用も可能とされていたことには繋がらない。本件建物を民泊の用に供することが旅館業法に違反するかどうかは措くとしても，前記認定事実によれば、現に、･･･他の住民からは苦情の声が上がっており、ゴミ出しの方法を巡ってトラブルが生ずるなどしていたのであり、民泊としての利用は、本件賃貸借契約との関係では、その使用目的に反し、賃貸人･･･との間の信頼関係を破壊する行為であったといわざるを得ない。」
これによれば、上記特約に従って本件建物を転貸した場合には、これを「被告の」住居としては使用し得ないことは文理上やむを得ないが、その場合であっても、本件賃貸借契約の文言上は、飽くまでも住居として本件建物を使用することが基本的に想定されていたものと認めるのが相当である。」
要するに、住む人が変わること（転貸）と不特定多数の人が出入りする宿泊施設として利用すること（民泊）は質的に異なるため、賃貸人が契約の際に転貸を承諾していたからといって民泊利用まで承諾していたとはいえない、ということです。
賃借物件を無断で民泊に利用されると、不特定多数の宿泊者によって物件が想定以上に痛んでしまったり、集合住宅であれば他の居住者と宿泊者との間でトラブルが生じることなども予想され、賃貸人に予想外の不利益を与えることになります（上記裁判例でも他の住人とのトラブル発生が指摘されています）。
そのため、たとえ契約書で転貸可能とされていたとしても、それだけで賃貸人が民泊利用まで許していたと解釈することは難しいように思われますので、そのような利用を用法違反とした上記判決の結論は妥当なものと考えます。
弁護士 平本丈之亮