賃貸借契約の更新と保証人の責任

 

　法律相談を受けていると、一定数、賃貸マンションやアパートなどの保証人の方から相談を受けることがあります。

　相談内容で多いのはやはり借主が滞納した場合の責任に関するものですが、その中で、何年も前に保証人になったが、当初の契約期間が過ぎて賃貸借契約が更新されており、更新のときには保証人としてサインしたことがないので責任がないのではないか、というものがあります。

　では、このような場合、保証人は契約の更新後も責任を負うのでしょうか？

 

＜原則として更新後も責任を負う＞

　このようなケースについては最高裁の判決があり、保証人は、更新のときに改めてサインをしなくても、特段の事情がない限り、更新後も責任を負う、とされています（最高裁平成９年１１月１３日判決）。

　一時使用目的の場合を除き、建物の賃貸借契約は長年継続されることが予定されており、保証人としても契約の更新があることを予想した上でサインしていることが通常であること、保証人が負担する責任も一度に多額になることは少なく、予想できないような過大な負担になる可能性が低いということが理由です。

 

＜例外①・更新後は責任を負わない前提だった場合＞

　もっとも、このルールにも例外があり、そのうちの一つが、当事者間（大家・保証人間）で契約の更新後は保証人は責任を負わないことを前提としていた場合です（最高裁判決でいう「特段の事情」がある場合）。

　典型的には、大家さんと保証人との間で、あらかじめ更新後は責任を負わないと合意する場合ですが、通常、最初の契約時に大家さんがそのような条件を受け入れることはほぼないと思いますから、このような理由で保証人が更新後の責任を免れるケースは多くないように思われます。　

　大家さんと保証人との間で上記のような合意をしたケース以外で「特段の事情」が認められ、保証人の責任が否定された裁判例としては、東京地裁平成１０年１２月２８日判決というものがあります。

　この判決で特段の事情が認められたのは以下のような理由によりますが、個人的には②と③の事情が決め手だったのではないかと思っています（更新後は責任を負わないという合意があったとまでは言えないまでも、それに近い状態だった）。

 

①問題が起きる前は、契約更新の都度、大家さんが保証人との間で保証に関する契約書を交わしていたこと

②更新前に保証人から大家さん宛に保証人を辞退したいと通知したのに対し、大家さん側がリアクションを取らないまま契約が法定更新されたこと

③契約が合意更新ではなく法定更新となったのは、借主が多額の滞納をしたからだが、大家さんは、そのような更新の経緯や更新後に生じた滞納についてただちに保証人に連絡せず、改めて保証人との間で契約書も交わさなかったこと

④更新の時点で滞納額が多額に及んでいたにもかかわらず、大家さんが契約を解除せずに法定更新されたこと

 

＜例外②・保証人に滞納を伝えないまま更新を繰り返した場合＞

　また、先ほどの最高裁判決は、家賃の滞納がかさんでおきながらその事実を保証人に伝えず、漫然と契約更新を繰り返した場合にまで全額の支払いを請求するのは信義則に反することから、更新後の部分について保証人に対する責任追及が否定される場合があるとしています。

 

【最高裁平成９年１１月１３日判決】

　「建物の賃貸借は、一時使用のための賃貸借等の場合を除き、期間の定めの有無にかかわらず、本来相当の長期間にわたる存続が予定された継続的な契約関係であり、期間の定めのある建物の賃貸借においても、賃貸人は、自ら建物を使用する必要があるなどの正当事由を具備しなければ、更新を拒絶することができず、賃借人が望む限り、更新により賃貸借関係を継続するのが通常であって、賃借人のために保証人となろうとする者にとっても、右のような賃貸借関係の継続は当然予測できるところであり、また、保証における主たる債務が定期的かつ金額の確定した賃料債務を中心とするものであって、保証人の予期しないような保証責任が一挙に発生することはないのが一般であることなどからすれば、賃貸借の期間が満了した後における保証責任について格別の定めがされていない場合であっても、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り、更新後の賃貸借から生ずる債務についても保証の責めを負う趣旨で保証契約をしたものと解するのが、当事者の通常の合理的意思に合致するというべきである。もとより、賃借人が継続的に賃料の支払を怠っているにもかかわらず、賃貸人が、保証人にその旨を連絡するようなこともなく、いたずらに契約を更新させているなどの場合に保証債務の履行を請求することが信義則に反するとして否定されることがあり得ることはいうまでもない。
　以上によれば、期間の定めのある建物の賃貸借において、賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り、保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを負う趣旨で合意がされたものと解するのが相当であり、保証人は、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免れないというべきである。」

 

弁護士　平本丈之亮